ワンルームマンション投資は詐欺なのか失敗商品なのか?徹底検証!

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最近巷のネットやSNSで
・ワンルームマンション投資は詐欺だ!
・絶対買ってはいけない商品だ!
・営業マンのカモにされているぞ!
・買ったら数年後に失敗と気づいた
などなどネガティブな投稿をよく見かけます。

この投稿は本当なのか?そもそもワンルームマンション投資は詐欺なのか?
ワンルームマンション業者やその紹介者(提携FPや個人事業主)の裏事情も交えて解説します。

ワンルームマンションについては↓の記事をご覧ください。
新築ワンルームマンション投資は失敗?購入するメリットデメリット!

ワンルームマンション投資失敗の理由は理解の低さと悪徳業者にあった

ネットで書かれている詐欺や失敗の原因は大きく分けると2つに分けられます。
①投資目的違いで購入
②悪徳業者に騙された

ネットに書かれている内容は①が多いように思います。
・購入後3年で売却しようとしたら購入価格よりも下がった
・新築で買って退去者が出たら家賃が下がった
・節税目的で買って売却したら減価償却分がプラス課税された

この書き込みはすべて真実です。

ひとつずつ解説します。

◆購入後3年で売却しようとしたら購入価格よりも下がった
⇒ワンルームマンション投資はあくまでも資産形成の分類です。最低でも5年~10年は寝かしてゆっくりと資産形成を行います。
購入後すぐに売却しようとしても利益分乗っているのでマイナスになります。

車を購入してすぐ売却しても新古車になって安くなるのと同じです。新車じゃなくて中古車で買っても売るときは値段は下がりますよね?業者分の利益が乗っているので当然です。業者の利益の仕組みは後ほど詳しく解説します。

◆新築で買って退去者が出たら家賃が下がった
⇒家賃は下がる可能性もあれば上る可能性もあるのが正しい回答ですね。
ネット上には家賃が下がる内容だけ目立ちますが(家賃上がっても誰も興味ないので書き込まない)、不動産投資の利回り(家賃)ほど軟弱な数字はありません。

家賃は相場や入居者の感情が入るので上がりも下がりもします。

最初から設定家賃(あくまでも相場だとして)から±10%は前後するものだと考えるのが正解です。管理人の物件は築20年ほどの物件を保有していますが2018年12月に過去最高の家賃設定となりました。また新築から保有していて築6年の物件も過去最高の家賃となっています。新築時から家賃を下げた物件は一つもありません。

◆節税目的で買って売却したら減価償却分がプラス課税された
⇒当たり前です。売却時の課税対象は売却額から簿価と譲渡費用をひいたものとなります。
簿価とは購入価格から減価償却費用をマイナスしたものです。ローン残高ではないことを注意してください。

売却益は少しだから課税は少ないなと思うと大きな落とし穴に落ちてしまいます。売る気がない物件であれば節税用にするのはありですが、売却益目的であれば節税しすぎないことも大切ですね。

このようにそもそものワンルームマンション投資の本質を理解していない場合に詐欺や失敗と言われるわけですね。
知識がない状態での投資は投資ではなく投棄(ギャンブル)です。

②は悪質なケースもあるので知識だけではカバーできないかもしれません。
具体的な悪徳業者の勧誘方法から見分け方を見ていきましょう。

・無料のセミナー
・ポイントサイトからの勧誘
・ロイヤルロンドン(RL360°)などの海外積立保険と一緒に勧誘
・パーティーに参加したら参加者から勧誘
・買取業者から所有していると自己破産すると不安を煽られた

上記のような経路からの購入はとっても危険です。
ひとつずつ見ていきましょう。

◆無料のセミナー
⇒無料セミナーでまともな物件情報が出てくるはずがありません。集客のための広告宣伝費、セミナー会場費、人件費を考えると物件価格に上乗せするしか経費回収をする方法はありませんからね。
・不動産業者主催
・講師が外部のFPや専門家
・個別面談あり
・後方にスーツの人が待機

どれかに当てはまるセミナーであれば間違いなく悪徳業者の可能性が高いですね。

◆ポイントサイトからの勧誘
⇒当サイトでも書いているポイントサイトに掲載されている、面談したら、セミナーに参加したらポイント付与の業者は悪徳業者が多いです。特に高額になればなるほど危険です。

面談で5000円以上のポイント付与であれば要注意です。管理人も何度もポイントサイト経由の業者からの物件相談に乗ったことがありますが、相場の数百万円から中には600万円ほど上乗せされた価格でした。管理費用も格安でシミュレーションも良いことばかりで論理破綻していました。どうみても割高ですね。
理由はポイントサイトなど集客単価が上がりすぎているからでしょうね。ポイント目的であれば面談してその後は放置がいいのですが。。。

条件見ると面談複数回とかポイント目当てはポイント付与しないとかあるので、条件確認は必須ですね。

◆ロイヤルロンドン(RL360°)などの海外積立保険と一緒に勧誘
⇒コラボ系ですね。単品のマンションだけでは魅力が低い悪徳業者がよく行っています。
海外積立保険の勧誘方法と一緒ですが「資産形成」、「お金の話」、「日本の経済問題」、「家計見直し」、「キャッシュフローゲーム」などの用語が出てきたら要注意ですね。コラボ技でワンルームマンションを勧誘してきます。

流れはセミナーからの個別面談(面談者はFPや専門家と名乗る人)から悪徳業者紹介の流れです。セミナー会場が不動産業者であればまず間違いないのでお気をつけください。主催者はまず間違いなく海外積立保険も不動産も詳しくない人です。完全なコミッション目当てでしょうね。

◆パーティーに参加したら参加者から勧誘
⇒男女の出会いのパーティーや異業種交流会に紛れ込んでいるケースですね。この手法のやっかいなところは不動産業者ではない第三者が勧誘している点にあります。

悪徳業者の子飼いのFP、個人事業主、サラリーマン、OL、主婦がコミッション目当てに潜り込んでいます。流れはほぼ同じです。特に女性は一度、相手の男性を気に入ると危険です。契約後でもクーリングオフは可能なので怪しいと思ったらすぐに専門家に相談です。

①パーティーで声をかけられて連絡先の交換
②個別でお茶を誘われる
③お茶のときに資産形成の話をされる
④悪徳業者を紹介 or 確度が低い場合は詳しいFP(自称専門家)につなぐ
上記のような流れです。

◆買取業者から所有していると自己破産すると不安を煽られた
⇒これは今までの内容とは異なり販売業者ではなく買取業者の話です。悪徳業者は基本的に売るまでが仕事です。売ったあとのフォローはほとんどしません。購入後のお客様は不安になりますよね?

そこで悪徳買取業者の出番です。登記簿を見ればマンションオーナーはわかるので電話や自宅までチラシや訪問してきます。「値下がりする」、「自己破産になる」、「空室になる」などの不安を煽って安く買い叩こうとしています。

良い条件で物件を買ったとしても業者利益はいくらか乗っているので5~10年間は売却しても利益は出ないのがワンルームマンション投資です。自己破産もしません。
自分の背丈に合わないローンを引いたり、客付けがし辛いエリアの物件を購入していれば家賃を下げざる得ないのでキャッシュフローが悪化して可能性はありますが。

ほとんどの自己破産はワンルームから始まって、投資に対して気を大きくして一棟不動産を購入したり、危険な事業投資を借り入れをして行い、失敗するパターンです。自分の軸がしっかりしていればだまされないですね。

②に関してはおいしい話には必ず穴があることを考えるのと、相手(悪徳業者)はビジネスで動いていて、どんなところに経費がかさんでいるのか考えれば失敗は減ります。

不動産業者の収益体系がわかれば失敗は激減する

詐欺や失敗と言われる原因はこれまでの内容でご理解できたと思います。
簡単に言うと自分自身の知識不足とワンルームマンションの本質を理解していないために起こることですね。

ではそもそも不動産業者の収益体系はどの様になっているのでしょうか?
ここがわかるとスッキリします。

ワンルームマンション1部屋を売るといくら利益があるのでしょうか?

新築:300~600万円
中古:200~400万円

これくらいの利益が出ています。
↓のような状態※になるのもうなずけますね。
※プライバシー保護ため、個人名や会社名などは伏せてあります笑


営業マンの給与に反映されるのは利益の10~50%ほどです。

利益300万円の物件を10件売ったとしたら(30%で計算)
300万×30%×10件×12ヶ月=1億800万
年収1億円行く計算になります。
ちなみに1億円あるのに自分ではワンルームマンションを保有していない営業マンが多い理由は融資が組めないことにあります。
ワンルーム販売業者は離職率や会社の存続期間も短い場合が多く銀行の融資が出ないのがほとんどです。

生活も1億稼ぐと派手になるので現金でワンルーム買うには至らないわけです。税金は最高税率となるので手取り年収:4962万72円となります。
タワマン住んだり、高級車や時計買ったら。。。ワンルーム現金で買えないですね涙。

実際には利益から諸経費(約100万円)を値引きしたり、物件価格を値引いたりするので1億円とまでは行きませんが売る営業マンは数千万円の年収となります。
値引きなどはダイレクトに給与に響くのでデキる営業マンは諸経費負担や値引きしないように商談をまとめます。

諸経費を値引く営業マンだと
(300万-100万)×30%×10件×12ヶ月=7200万

さらに物件価格を100万値引きする営業マンだと
(300万-100万-100万)×30%×10件×12ヶ月=3600万

と年収が一気に下がるんですね。

会社としても利益は下がりますし、営業マンの年収も下がっていきます。

ワンルームマンションを安く購入したい頭が良い読者であればお気づきだとお思いますが。。。
業者と我々は利益相反しているんです!

業者は1円でも高く売りたい!
我々は1円でも安く買いたい!

利益相反ですね笑。

1件あたりの利益追求ではなく利益少なくても数を捌きたい、管理数を増やしたいであれば両者の方向性は似てくるのですが。

ということは利益追求型の悪徳業者や営業マンはどのような顧客を求めるのでしょうか?

ズバリ!「無知な客」です。

知識武装や有識者がまわりにいない人を狙います。悪徳業者の言われるがまま購入しますからね。
悪徳業者の営業マンは悪徳な人(FP、MLMリーダー、個人事業主、サラリーマン、主婦など)にコミッションをちらつかせて「無知な人」を探してもらいます。
無知な人が購入すればコミッションが紹介者に入る仕組みです。

中には組織を作っており無知な人を
・見つけて来る人(面談する人につなぐだけ:つなぐとコミッション)
・面談する人(面談して悪徳業者につなげる:購入でコミッション)
をわけて行っているグループもあります。

MLMの勧誘方式に酷似していますね。

FPの人が不動産紹介で1億円達成するための本※とかも出ています。
※プライバシー保護のため個人名は伏せてあります笑
この本は不動産紹介+海外積立紹介のコミッションで1億円を目指す内容です。

無知ほど怖いものはありません。
悪徳業者を中心とする取り巻き連中にだまされないためにも、知識武装してしっかりと備えましょう。

知識武装と有識者がいれば悪徳業者からも優良物件が購入できる

ここまで詐欺や失敗と言われる原因や悪徳業者の実態を解説してきました。
・良い物件なんてめったに出回らないんでしょ?
・素人には無理な話か。。。
・買わないほうが得策なのでは?
と思った方も多いと思います。

が!しかし!2つの条件が満たしていれば悪徳業者からでも優良物件は購入可能なのです!
もちろん悪徳業者だけではなく普通の業者から優良物件を購入するときも有効です。

①知識武装
②有識者の確保

①は正しい知識をつけるのみです。とは言ってもネットや本から得ようとしてもどれが正しいのかわからないと思います。
ネットでワンルームマンション否定している人は間違いなくその後に他の商材(一棟、海外積立、情報商材など)を売り込むためにあえて否定しています。
思想が偏っている人やサイト(ブログ)には要注意です!
管理人はワンルームで十二分に成功していますからね!周りのも成功者はたくさんいます。

実際に
・大手の新築販売会社
・中古販売会社
・仲介会社
と面談し、そこから自分で考えてみることが大切です。

本質理解であれば当サイトの記事を見ていただければ十分だと思うので、わからない用語などは面談してそこで解決していく、面談後に自分で考えてわからないことは調べたり、業者に聞いていくと正しい知識が身につきます。

知識武装したとしても相手は百戦錬磨のプロです。
あの手この手で高額で売りつけようとしてきます。
ときには優しく接してきたり、ときには高額な接待をしてきたり、ときには怒鳴ってきたり、ときにはお涙ちょうだい話をしたり。
あなたの感情を揺さぶろうとしてきます。
そりゃ年収1億円になるような人は凄まじいです。

そこで大切になってくるのが②の有識者の存在です。
有識者があなたの味方にいれば業者があの手この手で高く売ろうとしても有識者が業者の意図を見抜くため、相場価格に落ち着きます。
中には逃げ出す業者もありますが、業者としても売れないよりは利益が低くなっても売れたほうが良いので相場に落ち着いて販売します。
営業工数かけたのに売れないとなれば上司や社長から大目玉を食らいますからね。

管理人はサラリーマン時代に営業をしていたので不動産業者の営業マンの気持ちはわかります。

ということは不動産業者の利益の幅や不動産価格の相場をわかっている人を味方につければいいわけですね!

悪徳業者であろうが最後は価格が勝負となります。

結果、相場で買えばどこの業者でも問題ない!となるわけです。

もちろん、悪質な賃貸管理や建物管理の状態も見るべきなので、そんな業者は知識武装で回避しましょう。

不動産業者と対等以上に渡りあえる味方を見つけましょう!
値下げ交渉しまくりとワンルーム否定派の有識者だと商談破断になっていつまでも買えないので。。。注意しましょうね笑。

まとめ

今回はワンルームマンション投資は詐欺なのか失敗商品なのか?について徹底的に不動産業者の内情まで切り込んで書いてみました。
悪徳業者から批判来そうですが笑。関係ありません。

ミスターリスクヘッジは一人でも多くの人が正しい知識で投資に成功してほしいからやめません!

管理人は良い商品と正しい理解をすればワンルームマンションは良い投資と判断しています。
すぐすぐ増えるものではないですが確実に安全に資産形成が可能です。

そのためにも自分の投資スタイルの確立と悪徳業者にだまされない知識を身に着けましょう!

(ネットで稼ぐ+節約)×投資=5億円TOP

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