不動産投資で節税対策!その仕組みって?シミュレーションで理解!

不動産投資

所得税法では所得を、
・給与所得 :会社からの給与
・不動産所得:不動産収入
・事業所得 :事業からの所得
・山林所得 :山林所有で木材の売買
・譲渡所得 :土地、建物、株式など資産を譲渡して得られる所得
・退職所得 :退職金
・利子所得 :利息(公社債及び預貯金の利子他)
・配当所得 :配当(株、投資信託)
・一時所得 :営利目的以外に一時的に得る所得
・雑所得  :上の9種類以外の所得
の10種類に分けています。

その内、
・不動産所得
・事業所得
・山林所得
・譲渡所得

の4つにおいて赤字(損失)が出たら他の所得からマイナスできます。
そのことを損益通算といいます。

Vol.26 副業可能なら個人事業主登録では個人事業主になることで事業所得を得るようになります。
事業所得が赤字の場合に税金を払いすぎになり還付されることを説明しました。

副業に当たらない不動産所得

不動産を持つことはなんら当たり前のことです。
家を買ったら所有することになります。

転勤族であれば住めなくなり賃貸に出すこともあります。
実家がアパート経営していたら相続することもあります。

資産運用に近い認識になります。
ということはサラリーマンも公務員も可能です!
副業ではなく資産運用とみなされます。
※金融機関に勤めている場合、アパート経営も副業にみなされるところもあります。

ココで言う不動産所得は自分が住む住宅ではなく賃貸に出す物件を指します。
自宅であれば住宅ローン減税が使えます。
しかしながら赤字を出すことはできません。
不動産事業ではないですからね!

例を見てみましょう。
年収600万円独身、社会保険50万円

600万-174万-38万-50万=338万円
所得税は24.85万円です。
※計算はVol.22 扶養家族で税金が安くなるを参照ください。

ここに不動産所得として
△150万円
だとすると
338万-150万=188万円
所得税は9.4万円です。
その差は24.85万-9.4万=15.45万円です。

めちゃくちゃ節税効果ありますよね!

不動産所得がマイナスになれば節税効果は絶大なんです。

普通に考えたら不動産を保有していたら家賃収入があるので黒字ではないのってなりませんか?
むしろ赤字の物件なんて持ちたくないですよね(笑)
収入が多くて(1,000万円以上)税金払うよりはマシかなって人は除きます。

管理人も持っていますが家賃収入とローンの金利等では赤字は出ません。

不動産所得は総収入から必要経費を引いて算出します。

総収入とは
・賃料
・更新料
・敷金(返金以外)
・礼金
など

必要経費とは
・租税公課 
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・借入金利息
・管理費
・交通費
・消耗品費
・通信費
・新聞図書費
・接待交際費

など

この必要経費が総収入を上回ると赤字になります。

不動産所得の必要経費とは?

具体的に見て行きましょう。

租税公課とは税金のことです。
固定資産税や印紙税などです。

損害保険料は火災保険や地震保険の保険料です。

減価償却費は建物の耐用年数に応じて経費として認められる費用です。
計算式はここでは省きます。
仮に2,000万円の新築マンションであれば44万円を45年間経費として計上できます。

修繕費は文字の通り修繕にかかる費用です。

借入金利息はローンを組んで買った場合の利息です。

管理費は物件の管理会社への費用、入居者の募集をしてくれる会社に払う費用です。

ここまでは通常不動産投資(運営)をする上では必須の経費です。
特に減価償却費が額が大きいため節税効果に大きく貢献しますね。

ここからは個人事業主と同様に非常に理由が大切になります。

交通費
①物件を見に行く時
②不動産会社や管理会社との打ち合わせの際
③不動産経営セミナーに行くとき
このような理由であれば認められます。
もちろん車でのガソリン代や高速代も認められます。

消耗品費は確定申告の時に必要な会計ソフトやパソコンなどが認められます。
物件の外観撮影に必要なデジカメなども認められるでしょう。

通信費は不動産屋さんや管理会社との連絡に使った電話代や物件を探すために使ったインターネット費用も認められます。

新聞図書費は不動産の同行や勉強のための新聞や書籍ですね。

接待交際費に一番関心があるでしょう(笑)
会議や打ち合わせでの食費です。
①不動産業者との打ち合わせ
②管理会社との打ち合わせ
③不動産仲間との会合
④税理士さんやファイナンシャルプランナーさんとの打ち合わせ
などであれば認められるでしょう。

不動産所得の申請は確定申告で

不動産所得は個人事業主とは違い特に税務署に申請することはありません。
2月~3月に確定申告をするのみです。
申請方法などは確定申告シーズン(1月~2月)に雑誌や本が出てきますので参考にしてください。
面倒な場合は税理士さんにお願いすることをオススメします。
3万円~10万円くらいで対応してくれます。

経費はもちろん領収書を残してくださいね。
記帳も必要です。
収支がわかる出納帳をつけましょう。

節税目的で不動産は買ってはいけない

不動産投資で節税というのは副産物です。
決して節税目的での不動産購入はしないでください。

よっぽど年収が高い人のみ利用しましょう。

不動産投資はあくまでも資産の有効活用です。
不動産にお金を産んでもらうことを考えましょう!

不動産投資にはリスクが伴います。
・空室リスク
・修理、修繕
・家賃滞納
・金利上昇
などがあります。

物件の下落率が低い東京圏であれば
家賃-ローン支払い等≦△10,000円
のような物件を買うようにしてください。
※ローン支払い等=ローン支払い+管理費・修繕費等

東京圏以外であれば
家賃-ローン支払い等-固定資産税≧0円
のような物件を買うようにしてください。
それでも金利上昇リスクなどもあるのでもっと利益が出たほうがいいです!
詳細はジャンプ編でお伝えします。

次は副業しているサラリーマン不安の解消方法です。
副業していても会社にはバレません(笑)

next→Vol.28 副業を会社に内緒で確定申告

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