居住費をタダに!セカンドハウスローンで賃貸併用住宅へ投資する!

建売

前章では賃貸併用住宅について解説しました。
賃貸併用住宅は土地の仕入れから始めないといけません。
親の土地があるとかであれば良いのですが・・・。

中々と土地を持っている人は少ないですよね?
そうなるとマンションや建売住宅になりますよね!
まずはローンが2種類あることを理解してください。

アパートローンと住宅ローン

アパートローンとは事業用(賃貸用)物件を取得するためのローンです。
住宅ローンとは自宅(自分用)を取得するためのローンです。

違いは↓を参照ください。

アパートローン 住宅ローン
目的 事業用 自宅用
返済財源 家賃収入 給与収入
税金優遇 金利を経費算入 住宅ローン控除
審査 厳しい 緩やか
借入年数 基本は建物の耐用年数 35年
年齢制限 なし ローン完済時80歳前後
団体信用生命保険 なし(加入可能) あり(フラットの場合を除く)
融資上限 なし 1億円前後
ローン金利(参考) 1.9-5.0% 0.6-2.0%

このような違いがあります。
それぞれの有利な点を赤マーカーで囲みました。

それにしても同じローン(借金)なのに住宅ローンが明らかに優遇されてますよね?
アパートローンは返済財源が家賃収入ということがメリットですね。

国家施策の持ち家信仰

持ち家を持つことが素晴らしいことのように日本では言われます。
これには戦後からの日本国が取った施策が根付いています。

・持ち家を目標にする=高給にしなくても良い
・地域を活性化するために持ち家を推奨
・社会保障負担軽減のための持ち家
・日本国民に不動産を買わせたい=海外への流出を避ける

などなど。

全部社会に仕組まれてますよね(笑)
利益を出す借金は悪いお金みたいに教育して。
借金でも持ち家であれば良い借金なんて。
利益を1円も生み出さない借金なんて良いわけないですよね?

しかもサラリーマンの終身雇用、国の年金制度と不安な点は多すぎます。

だからこそ持ち家信仰から抜け出しましょう!

この話の詳細は別の機会にしますね。
かなり話がそれそうなので(笑)

しかしながらこの持ち家信仰のおかげで住宅ローンは優遇されています。

マンション、建売住宅は買ったら賃貸に出す

優位な住宅ローンをつかって家賃収入を得てはどうですか?

現状あなたはどんな住まいですか?
・実家に同居
・会社の社宅

↑であれば手元に貯金が200万円以上あればマンション(建売住宅も同義)を購入しても大丈夫です。
どういうことかというと現状の住居費がほとんどないということです。
この状況でマンションを購入して賃貸に出せば家賃収入でローン返済が行われます。
もちろん家賃収入≧住宅ローン返済額が条件です。

管理人の友人の例です。
事実です!
頭金もなしです。
3,580万円のマンション購入。

借入金額:3,580万円
年間利子率:0.75%
貸付期間:35年

月額返済額:96,940円
年間返済額(月額返済額×12):1,163,280円

実際の賃貸料20万円/月

家賃20万-(ローン9.7万+管理費2万円)=8.3万円

彼は会社の社宅に住んでいるので実質負担が4万円です。
ということは毎月4.3万円のプラス収支になってますよね?

これが実現しているのも金利が0.75%と住宅ローンで低いからです。
しかしながら賃貸に出すということはアパートローンではないの?
と思いますよね。

家族の住む意思があれば住宅ローン

住宅ローン(じゅうたくローン、housing loan、mortgage)は、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことである。

ウィキペディアより

ということは自分または家族が住む予定、住めば住宅ローンで組んで賃貸に出しても問題ありません。

転勤族の人は家を買って転勤があれば賃貸に出しますよね?
周りにそのような人はいないですか?

住む予定で買った直後の転勤だってあります。
会社都合なので仕方ありません。
また親が住む予定で買ったけども急に兄の家に親が同居することになり買った家が空くこともあります。

あくまでも最初に住む意思があればよいのです。
もちろん最初から住む意思がないのに住宅ローンで物件を購入することは詐欺です。
アパートローンで組みましょう。

↑の友人は1年ほど購入したマンションに親が住んでいました。
その後に諸事情により引っ越しをしたのです。

今が賃貸住まいでも大丈夫!住宅ローンは2つ組める

あなたが実家でもなく社宅でもない場合はどうすればよいでしょうか?
実は住宅ローンは2つ組めるのです。
セカンドハウスローンというものがあります。

セカンドハウスローンは主に生活をする家とは別に生活の拠点を持つときに利用できるローンです。
・転勤で単身赴任の必要がある
・子供が大学のために物件が必要
・仕事の都合で別の物件が必要
などなど

ということは1つ目を自分が住む意思のもと通常の住宅ローンで購入します。
そこに自分や家族が住みます。
次にセカンドハウスローンで自分が住む意思のもと新たに物件を購入します。
何か理由は必要ですよ。
諸事情によりどちらかの物件を賃貸に出します。

家賃収入≧住宅ローン返済額になれば良いですが・・・。
現状が賃貸というのであればトータルがマイナスでも賃貸費用よりも下がれば節約になりますね。

セカンドハウスローンを組む際には条件が金融機関によって異なります。
特に住む意思が大切なので諸事情を金融機関にいきなり話すと断られます。
税理士の方やファイナンシャルプランナーの方に相談するとよいでしょう。

ポイントサイトの保険面談の際に相談するのもありですよ!
ホップ編Vol.5 ポイントサイトで毎月3万円を参照に。

マンションと書いていますが建売住宅も同様です。

管理人の友人にはセカンドハウスローンを使って2件マンションを購入して両方賃貸に出している強者もいます。
本人は実家に住んでいます(笑)
家賃収入で14万円/月あるようです。

まずは物件を見てみてください。

次は自動車を持っている人なら必ず払っている自動車保険についてです。
知ってるだけで毎年の保険料が安くなる方法です。

next→Vol.18 自動車保険を安くする方法

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