新築ワンルームマンション投資は失敗?購入するメリットデメリット!

キャプチャd

管理人がサラリーマンであれば絶対にやっておくべきとおすすめする投資です。
投資というよりもむしろ貯金に近いですね!

そんな新築ワンルームマンション投資について話をします。
条件が合えば投資しないという選択肢はないです。
しかし悪徳業者や悪徳営業マンがいるのも事実です。
今回の記事は長くなっていますが大切なことです。

新築ワンルームマンション投資とは?

一人暮らし用(1R・1K・1DK)のマンションを購入して家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)によって利益を得る投資方法です。
区分所有マンション投資とも言います。
表面利回りだと3.5~5%くらいですね。

・インカムゲイン:ある資産を保有し続けることで発生する現金収入
例:不動産の家賃収入、投資信託の分配金、株の配当金

・キャピタルゲイン:ある資産の値段が変動することで得られる収益
例:土地、建物の売却益、株、投資信託の売却益

・表面利回り:年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字
例:物件価格3,000万円、年間家賃140万円
140万÷3,000万=4.66%
表面利回りは4.66%となります。

新築ワンルームマンションの不動産投資全体での立ち位置は守りです。
守りの中でも特にディフェンスに特化しています。
山王高校の一之倉並の守備力です(笑)
貯金や保険と同じような役割です。

守りで堅い投資のはずの新築ワンルームマンション投資!
なぜ世間では失敗と言われるのか説明しますね!

新築ワンルームマンション投資失敗の4つの理由

①攻めの不動産投資として購入した
②節税目的で購入した
③相場より高値で購入した
④長期投資と理解していなかった

ほとんどの失敗理由はこの4つに含まれます。

1コずつ見ていきましょう。

【①攻めの不動産投資として購入した】
↑にある図を見てほしいのですが不動産投資には守りと攻めの投資法があります。
新築ワンルームマンション投資は守りのため、すぐ利益は出ません。

入居者がローンを返してくれる貯金です!

貯金とは言っても銀行にお金を預けるよりは圧倒的に効率的な貯金です。

「レバレッジ貯金」と管理人は呼んでいます。

不動産ですぐ稼ぎたい場合はリスクをとって攻めの不動産投資をしたらいいですね。
管理人なら絶対にしませんが(笑)

【②節税目的で購入した】

節税はできますが・・・長くは続きません。
目的として購入してはいけませんね。
購入目的はあくまでも資産形成ですね!

節税目的であればそれ用に計画は立てられるので管理人に問い合わせください。
安易に考えないことです。

【③相場より高値で購入した】

ネットなどでよく失敗と書かれてるのは③の場合が多いと思います。
不動産はモノであるため一品一様に相場はわかりづらいんです。
そこを狙って悪徳業者は仕掛けてきます。

しかし!
購入予定エリアの家賃相場はわかりますよね?
購入予定エリアの他の物件よりも高額な家賃設定であれば購入は控えるべきです。
高い家賃設定の物件を購入すると入居者の入れ替え時に家賃が下がります。
相場家賃に戻ります。

すると当初のシミュレーションと異なってくるために騙された・・・。
毎月5000円のマイナスだと思っていたら2万円のマイナスになった!!
毎月の出費が・・・買うんじゃなかった・・・。
となるわけです。

実際は騙されたわけではなく長期保有すればいつかは利益は出てきます。
物件価格が0円になることは50年経ってもないですからね!

購入予定エリアの築10~15年経った似た面積や構造で家賃相場を確認しましょうね!

【④長期投資と理解していなかった】

新築ワンルームマンション投資は時間をかけることゆっくりと資産形成をすることです。
最低でも5~10年はほったらかしです。
積立保険のように放置しましょう(笑)

すぐに儲かるものであれば一般社会には出てこないですよね!
長期投資の考え方は↓を参考に!
Vol.1 ローリスク投資の心構え を読み込んでください。

世間の情報に惑わされないようにご注意くださいね!
ゆっくりと確実に資産形成したい人にはベストな投資法です。

新築ワンルームマンションのメリットは?


・手離れが良い

・インフレに強い

・ローン支払い後のインカムゲインが期待できる

・生命保険になる

・初期必要資金が少なくて済む

新築ワンルームは新築なんです。
手離れが良いに決まっています。
改修や設備の故障などのトラブルは10年くらいはほぼないでしょう。
新築ですから入居者もすぐにつきます。
10年位はすぐに入居者はつくでしょう。
中古と違って瑕疵担保責任が売り主(不動産業者)に10年間発生します。
何かあっても10年間は不動産業者に責任がでてきます。
建物に何か不備があっても安心です。

またワンルームですから単身者をターゲットにしています。
単身者の場合は昼間は家に居ないケースが多いです。
そのため部屋の備品の消耗が少なくなります。
備品が壊れた場合はオーナー負担になるのでその点でもワンルームはファミリー向けなどに比べると備品交換費用が減るため有利です。
備品交換やりとりの手間も減りますね。

不動産のメリットはインフレに強いことです。
インフレになれば本体価格は上昇します。
家賃もそれにともなって上昇します。

ローンがなくなれば家賃がまるまる収益になります。
30歳で購入すれば35年ローンの場合65歳からもらえますよね?
年金にプラスαできます。

生命保険になる話はステップ編で話をしています。
Vol.14 生命保険は必要ないを参照ください。
団体信用生命保険には3大疾病特約が付いているものもあります。
生命保険のかわりに十分なりますね。

・死亡保障
⇒団体信用生命保険によって死亡時は全額ローンは完済となります。
 遺族はローンがないマンションを手に入れることになります。

・収入保証
⇒銀行によっては三大疾病やガンになると全額ローン完済となるローンもあります。
 病気になって仕事できなくなっても家賃収入で補填できます。

・年金保険
⇒ローン完済後は毎月の家賃収入が入ってきます。
 マンション寿命は100年なので完済後は120歳まで生きても家賃は入ってきます!
 リスクある投資にあてるならローンの前倒しで返済もありですね。

・学資保険
⇒ローン残債がマンション価値下落よりも早いスピードで減っていけば?
 途中売却でキャピタルゲインを狙うこともできます。
 2500万円の物件が15年経つと残債はおよそ1700万円ほどになります。
 2200万円で売却できれば単純に400万円(手数料加味)ほどは利益が出ます。

 

新築ワンルーム購入は不動産ディベロッパーからが主となります。
そのため購入仲介手数料3%が発生しません。
3,000万円の物件なら90万円です。

・不動産ディベロッパー:実際に不動産の開発業者のこと

中古の場合は頭金が必要な場合が多いのですが新築の場合は頭金が少なくて済むケースが多いです。
10万円だけで良いとか多いですね。
理由は不動産ディベロッパーが販売しているからです。
新築の場合、自社で開発して分譲して販売しています。
農家から直接購入すると思ってください。
中間マージンが少なくなります。

ディベロッパーではない業者が販売しているケースも多いので気をつけましょう。

ここまでの話だと魅力的過ぎますよね?
次はデメリットの前に新築ワンルーム投資に向いている人についてです。

新築ワンルーム投資は時間がなくて仕事が好きな人が向いている

ここは大切です。
自分がどうなりたいのかそこが間違うとせっかくの投資もお荷物になります。
新築ワンルーム投資は時間がなくて仕事(本業)が好きな人に向いています。

どういうことなのでしょうか?
不動産比較

表のように新築ワンルーム投資は安定しています。
そして管理の手離れも良いです。

しかし大きくインカムゲインを得ることはできません。
むしろインカムゲインはローン終了後の場合が多いです。
月々マイナス収支になることがほとんどです。

ということは
・会社を辞めて不動産収入で生活したい
・副業として不動産投資をしたい
・早くキャッシュが欲しい
という人には不向きです。

↑のような人はたくさん勉強してたくさん経験して中古やアパート、一棟マンション購入をするべきです。
もちろん良い物件を見つけるには相当な時間と努力が必須です。

新築ワンルーム投資は本業が忙しくて生活は十分できる給与をもらっている人が
・老後の資金のため
・生命保険として
・インフレ対策のため
・節税のため(購入後7年ほど)
・銀行に預金するなら利回りが良いから

このような理由で行うべきです。

新築ワンルーム投資をすれば老後の心配や家族の心配(自分が亡くなった場合)が軽減されます。
ということは生活のために仕事をしなくてもよくなります。
嫌な上司の言うことを出世のために聞く必要はないですよね(笑)

自分の思い描く仕事ができるようになるかもしれませんね。

なぜ中古ではなく新築ワンルームマンションなのか?

管理人は断然、新築ワンルームマンションをおすすめしています。
しかし中古ワンルームマンションで築年数が5~15年以内の新しいものであれば良いのでは?という意見もあります。
事実毎月のキャッシュフローは中古のほうが良くなる傾向にあります。

が・・・築年数が新しくてもよほどの物件が出ない限り(絶対出てこないですが)は新築を購入すべきです。
その理由を解説していきます。

・利益が2重に乗っている

・出口の選択肢が狭まる

・オーナー同士の方向性が異なる

・価格の妥当性が判断しづらい

・管理がずさんになる可能性がある

中古物件はオーナーの利益と売主(不動産業者)利益が乗っています。管理人が所有物件を売却するとしたらローン残債以下では売らないです。
少しでも売却益が見込めると思って売ります。売主も同じくでオーナーから買い取ってそのままの値段では売らないですよね笑。
買い取ってそこに利益を乗っけて販売します。

ということはそもそも掘り出し物件(オーナーが理解せずにローン残債以下で売却)は通常出てきません。
出てきたとしても数秒で現金取引されます。プロや業者でもないかぎり購入することは不可能に近いですね。

出口戦略に関しては中古の物件の場合、基本的にはキャピタル(売却益)を狙うというよりは持ち続けるのがスタンスとなります。
現在のように都内のワンルームマンションに対しての金融機関の融資が緩和傾向であれば中古物件に対しても銀行評価が出るためローンが付きます。
しかし、融資が引き締め下であれば銀行評価が出にくいため満額でのローンは付きません。

ということは景気状態によってキャピタル(売却益)を狙う出口戦略が取れなくなるのです。

鉄筋コンクリート(RC造)の法定耐用年数は47年です。
平均的な金融機関のローン年数が35年ですので、築年数12年までの物件であれば35年ローンが付くわけです。
今の現状だけで考えるのではなく景気の変化も視野に入れるべきですね。

「法律>金融機関のルール」

融資緩和は法律ではなく銀行が独自に行なっていることです。「かぼちゃの馬車」で問題になったスルガ銀行も法律ではなく独自に判断でゆるい融資を行っていました。
管理人の考えはより融資は緩和されるとは思っていますが、法律は着目すべきだと思います。

新築と違って中古の場合はマンションオーナーの方向性(目標)が異なることも注意が必要です。
築年数12年の物件を購入するとしたら、新築時に買っているオーナーの残りローン年数は35年-12年なので23年となります。
ということは?
23年後にはローン完済しているオーナーがほとんどとなるわけです。
その中でまだローンが12年残っているわけですから、まだまだ家賃下げたくないから外壁をきれいにしたいけども・・・。
ローン完済しているオーナーが家賃が入っているんだから外壁は何でもいいよってなるケースがあります。
中古で購入したばかりのオーナーは改修して欲しいのに・・・。

まさしく方向性の違いです。目標達成している人としていない人では戦略も異なってきます。
同じ方向性にするのであればローン年数を23年にして購入(実際問題キャッシュフローが強くマイナスになるため不可能)するか頭金を入れて12年分の元金を減らすなどの対策が必要です。

また新築であれば物件価格や家賃がそれぞれの部屋でいくらなのかがわかります。
しかし、中古だとその部屋しかわからないので物件価格や家賃が相場なのかが判断しにくいです。
本当の相場はオーナーが売主(不動産業者)に売った価格です。
売主の利益が乗った価格ではないからです。
オーナーがいくらで売主に売ったのかはわからないですからね・・・。

中古物件の場合、リフォーム費用が入れ替え毎に請求されたり、修繕費計画がずさんになり大きな金額を請求されることがあります。
管理会社が適切な管理を適切な費用でしていないと余計な費用が掛かりますが、中古物件の管理がきっちり出来ているのかを確認するのはプロでもない限り困難です。
ちなみに不動産業者でも困難です。建物管理と販売会社はまったくノウハウが違いますからね!

それでも毎月のキャッシュフロー(収支)が少しでも多いほうがいいという方は、自分自身で中古ワンルームマンションをつくることをおすすめします!

作り方は簡単で、
①新築ワンルームマンション購入
②10年後くらいにローンを他行に借り換える
③新たに35年ローンになるのでキャッシュフロー改善
以上です。

他行に借り換える際は手数料などはかかりますがそれでも、オーナーと売主の2重での利益を取られるよりは圧倒的に安いです。
新築を買って自分で育成して中古としてまた自分が保有する。より物件に愛着が持てますよね。
金融機関は自分で探す必要がありますがキャッシュフロー改善できるならいいですよね!

例えば
・新築価格3000万円
・家賃10万円
・金利1.9%(ローン返済97800円/月)
・管理費など5000円
収支マイナス2800円

この物件が10年後に借り換えると?
・ローン残債2335万円
・家賃10万円
・金利2.2%(ローン返済79700円/月)
・管理費など5000円
・収支プラス15300円

良い感じでプラス収支になりますよね。

23区の新築物件が買えるのは椅子取りゲームです。早いものがちです。
早めに買って自分で中古を作りたい人はつくるのも手ですね。

新築ワンルームマンション投資の4つの注意点

・販売業者

・販売営業マン

・立地

・出口戦略

この4つですべてが決まると入っても過言ではありません。
この1つでも失敗するとせっかくのマンションがお荷物になってしまいます。
詳細を見て行きましょう。

大手業者かつ福利厚生がしっかりしている会社を選ぶ

販売業者とそこの営業マンについてです。

販売業者は
・大手(社員規模100名以上)
・ディベロッパーである
・管理会社を有している

大手なのは当たり前ですが信頼にもつながります。
販売業者が潰れてしまったら困りますよね?

規模が大きい会社は資金力があるため土地の仕入れや建築費の値引きなどができます。
当たり前ですが良い立地の土地をいかに安くてに入れるのかが重要です。
そういった意味では大手の業者が有利です。

また販売営業についても同様です。
不動産業界の場合、ノルマがきつかったり休みが少なかったりで人の入れ替わりが激しいです。
特に小規模の会社ほど顕著です。

大手だと労働組合や福利厚生がしっかりしているため社員の入れ替わりが少ないです。
担当営業がすぐに変わっては不安ですよね?
売った人が面倒を見てくれるのが理想です。

数年経てばこちらも知識が増えてくるので営業マンが変わっても大丈夫です。
しかし数年は変わってほしくないですよね?

売ったあとのアフターフォローがしっかりしている業者から購入すべきです。
気になる業者があれば周りに購入した人はいないのか聞いてみてもいいですね。
管理人は様々な業者を見てきました。
ぜひ聞いてください。
管理人への連絡はコチラからお願いします。

営業マンは親身になってくれる人を選ぶ

営業マンによって提案内容がまったく異なります。

以下に当てはまる営業マンからの購入はやめましょう。
・強引にしつこく売り込んでくる
・出口戦略を考えていない
・メリットしか言わない
・家賃保証契約をすすめてくる
・節税を全面に押してくる

強引な場合は売るまでは頑張りますが売ったあとはフォローが悪いです。
たまに連絡がきても人を紹介して欲しいのか、2軒目の売り込みです。

良い営業マンは売り込まなくても勝手にお客様がお客様を紹介します。
良いスパイラルになります。

出口戦略を提示しない営業マンも怖いですね。
通常新築ワンルームマンションの場合は購入した直後から資産価値は下がります。
家賃も下がるのが通常です。
それを加味した上での出口戦略が必要です。

メリットしか言わない営業マンは絶対にダメです。
デメリットを伝えた上でその対処法を提示してくれる営業マンを選びましょう。

家賃保証契約をススメてくる営業マンも怪しいですね。
家賃保証契約とは空き部屋になったとしても9割※は家賃を保障するプランです。
※販売業者によって保障額は変わってきます。多くは9割保障です。
保証するかわりに管理費が上昇します。

そして一番の注意点は家賃を決める決定権がオーナーにないことです。
販売業者側に決定権があります。
販売業者としては空室を避けたいので相場以上に家賃を下げていきます。
空室が出たら販売業者が家賃を負担しないといけないからです。
それにより当初の予定よりもインカムゲインが減っていきます。

そもそも家賃保証は中古物件や地方の物件などリスクが伴うものでするべきです。
販売業者は損するのでまずしないですけどね(笑)

ということで家賃保証をススメてくる営業マンからの購入はやめましょう。
立地が良くて新築であれば空室リスクはほぼありません。
ススメてくるのは物件に自信がないのか自分の成績が目的です。

節税を全面に押してくる営業マンも避けましょう。
節税の効果は10年もありません。
永久に続くものではないからです。
初年度が一番効果がありその後は減っていきます。
実際には初年度は不動産取得税がありますので節税効果はほぼないんですけどね。

新築ワンルームマンション投資は立地がすべて

出口戦略にも関わるのですが立地がすべてです。
築年数が古くても立地が良ければニーズはあります。
特に単身者は駅近くを好みます。
出来る限り駅近くの物件にしましょう。

もちろんいくら駅が近くても今後廃れていく地域での購入はやめましょう。
都会で人口が今後減らない地域がベストです。

購入は3地域に絞るのがオススメです。
・東京23区
・大阪市内
・名古屋市内

↑以外の地域は新築ワンルームマンション投資には向いていません。
地方はどうしても客付けの問題や出口戦略が見えにくくなります。

それぞれの地域の特徴を見てみます。
地域差
表のようにそれぞれの地域差があります。
東京であれば毎月の収支はマイナスになります。
物件価格も大阪や名古屋の倍ほどします。
しかし35年前の物件が現在も流通があります。
売却や35年後の家賃相場がわかるのはメリットがあります。
人口減少が少ないことや需要が常にあることもメリットです。

大阪や名古屋では物件価格は安いのですがそれにともなって家賃も安いです。
35年前の物件も少ないため価値がどうなるのか分かりません。
物件の質が高く物件の場所において建設の土地がないなど希少性があれば賃貸需要はあるでしょう。
しかし土地がまだ余りあるところでは新築がどんどん建ちます。
そうすると新築にお客さんが流れるため厳しい状況になります。
その代わり、毎月の収支はプラスになる傾向が強いです。

人口推移は確認しておきましょう。
総務省統計局

実際に購入予定のマンションを見に行くのも大切ですね。

3地域ともおすすめではありますが管理人のイチオシは東京です。
堅実に資産を構築していくことができますね!

出口戦略を考えて最終決定しよう

出口戦略は色々と考えられます。
・35年後からのインカムゲインを狙う
・売却によるキャピタルゲインを狙う
・ローンの前倒し返済で早めのインカムゲインを狙う
などあります。

自分はどんな目的で新築ワンルームを持つのかにもよりますが営業マンにしっかりと持ちたい理由を伝えて一緒に出口戦略を考えてもらいましょう。
一緒に考えられない営業マンからは絶対に購入してはいけません。

どうでしたか?
使い方で新築ワンルームマンションは非常にお得になります。
管理人のオススメの出口戦略はお金を貯めて早めにローンの前倒しをします。
15年位でローン完済をすれば年利4%以上の堅い投資商品となります。
インフレにも強くて手離れも良いため最強です。

とは言っても・・・。
・どんな会社で買うといいの?
・どの地域で買うべきなの?
・検討してるけどもこの物件大丈夫?
・買っちゃったけど不安が・・・。

上記に1個でも当てはまるあなたはミスターリスクヘッジまでご連絡ください!
ちょっと辛口かもですが(笑)
はっきり、正直に回答します。

こちらの記事も一緒に読むとよりスッキリしますよ!
現代社会における新築ワンルームマンションの立ち位置

次は手離れ抜群の資産運用方法です。
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