地方一棟RC一棟マンション投資は担保力、立地、実質利回りが大事!

一棟マンション

ジャンプ中級編も最後となりました。
ミドルリスク投資での一番の花形で一番の主役ですね。

それが「一棟マンション、アパート経営」です!

地方一棟RCマンションは流川楓

ワンルームマンションや海外積立保険が赤木や小暮です。
彼らが縁の下の力持ちで湘北(=あなたの資産)を支えています。

点取り屋(=海外不動産)として三井寿が!
ゲームメーク(=投資信託)として宮城リョータが!

試合の流れをワンプレイで変えられるのがエースたる所以です。
流川楓

5億円に達するのかどうかは流川楓(=一棟マンション)にかかっています。

一棟マンション投資は今までにないくらい努力が必要です。
優良物件は出てきても即売となります。
1日も保たないでしょう。
即決できるように知識をしっかりと身につけましょう。

一棟マンション、アパート投資とは?

読んで字の如く、一棟モノのマンションやアパートを所有することです。

狙うのは
・担保価値がある

・立地条件が良い

・実質利回り1.5%以上

・中古なら築浅、リノベ可能
の物件です。

価格は購入者の属性によります。
8,000万~3億円くらいですかね?

一棟マンションを一生所有するケースはまれです。
状況に応じて売却することを考えます。
出口戦略として担保価値が高い物件がいいですね。
特に土地の価値が高い物件がオススメです。
そうすると年数が経過しても資産価値が下がりにくいです。

銀行が重きを置いている積算評価での担保価値(担保力)の計算は
・土地:路線価×土地面積
・建物:単価×建物延床面積×( 耐用年数―築年数 )/耐用年数

この2つを合算します。
※積算評価法とは土地の積算評価額と建物の積算評価額を合算して不動産の価値を算出する方法です。
路線価は国税庁のHPに記載されています。
単価については↓を参照ください。
単価

立地条件に関してはどの不動産も同じですね。
駅近で人気エリアであれば空室、家賃下落リスクが避けられます。

ローン金利や諸経費、空室リスクを加味して利回り1.8%以上なら素晴らしい物件です。

条件を満たすのであれば新築、中古と関係ありません。
気をつけるのは中古の物件です。
耐震構造やアスベスト問題などあります。
最低でも平成元年より新しい物件にしましょう。
新しいほど修繕も少なくて済みますしね!

収益還元法で物件を評価する銀行もあります。
有名なところではスルガ銀行や静岡銀行です。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろう純収益の現在価値の総和を求めます。
対象不動産の収益価を求める手法です。

簡単に言うと現在と将来を予測して対象不動産がどれくらいの利益を出すのかを計算して不動産価値を決める方法です。
積算評価よりもより現実的な計算方法ですね!

詳細はこちらを御覧ください。
収益還元法

収益還元法を採用している銀行はまだ少ないので積算で評価が出やすい物件のうほうが出口は明るいのが管理人の考えです。
またアパート投資は建物の劣化や価値が下がりやすいことから推奨していません。
詳細知りたい方はご連絡ください。

一棟マンションの2つのメリット

・収入を一気に増やせる

・資産が一気に増える

1億円の一棟マンションを購入した場合。
実質利回りは2%とします。
税金などは考慮なしとします。

200万円/年のインカムゲインが得られます。
資産としても1億円近く増えます。

フルローン組めたら恐ろしい増え方です。
さすがはエースたる所以ですね!
しかし手に入れたからと言ってサラリーマンやめたらだめですよ!

流川も安西監督いてこその大エースですからね!

一棟マンションの3つのデメリット

・空室時のキャッシュアウト

・修繕時のキャッシュアウト

・流動性が悪い

空室が多く出てくるともちろんローン返済を自腹でする必要があります。
予想の範囲内であればいいのですが・・・。
大量に空室が出た場合のキャッシュアウトはワンルームマンションの比になりません。

修繕も同様です。
大規模修繕になれば数百万円キャッシュアウトになります。

担保価値が高ければ良いですが。
景気変動などによって価値が下がった時に手放すとすると流動性が悪いです。
処分したくてもできなくなります。

特にインカム(家賃収入)を狙うのであれば地方中古一棟RCになります。
現在は人口が多くても長期で考えれば減少していくことも考えられます。
入居率を上げるための工夫は必須ですね。

また通常は購入後長くても2年ほどしかサブリース(家賃保証)はありません。
サブリースが切れて空室がでれば自ら考えて入居付をしないといけません。
手間がかかるんですよね・・・。

一棟マンション投資=会社を興すこと

一棟マンション投資は中小企業を起業する場合に似ています。
ビジネスをするためにお金を借りることなんですね。

ということは物件の収益性や購入者の人物評価が重要になります。

実質利回りが2%以上あっても金融機関が収益性に疑問を持つと借入が少なくなります。
そうすると手出しがかなり必要になります。
借り主の年収が低いのであれば尚更、手出しが必要になるでしょう。

逆に収益性が高いと判断されればフルローンもあり得ます。
ビジネスとして成功すると金融機関が認めたことですね。

しかし、この判断が金融機関によって変わるからやっかいです(笑)
もっと言ってしまえば担当者によって判断は異なります。
あなたのビジネスを応援したいと思ってくれる担当者であれば当たりです。
担当者の営業数字にも影響します。
3月は期末のため融資が比較的に降りやすいです。

とはいっても・・・。
フルローンは厳しいため資金とあなたの属性を高めておきましょう。

優良一棟マンションは人脈で見つける

優良な一棟マンションはそう簡単には出てきません。

管理人の周りで優良一棟マンションを入手した人は
・不動産屋さんと仲良くなる

・優良一棟マンションを持っている人と仲良くなる
この2つの内どちかの方法で入手しています。

不動産屋さんとしても優良一棟マンションはお得意様にまず連絡します。
そのためにはお得意様になる必要があります。
「お得意様≠よく購入する人」でありません。
「お得意様=本気で買う気がある人」です。
不動産屋さんとこまめに連絡を取り、この人に買ってもらいたいなっていう関係を築きましょう。
相手の立場になって考えましょう。

既に優良一棟マンションを持っている人と人脈ができれば早いですね。
教えてもらえるかもです。
当たり前ですがあなたがその人にとって有益な人でなければなりません。
有益とはお金を出すとかではないですよ(笑)
楽しい人、勉強になる人、落ち着く人などなど。
なんでもいいんです。
WINWINの関係が大切ですね!

管理人には大学の友人で地方中古一棟RCマンションの販売業者の社長がいます。
ローン年数分のサブリースしてくれるので他の業者より格段にサービスは良いです!
仕入れも強いため優良物件も出やすくはあります。

もし気になるようでしたら紹介はできますので気軽に言ってください。

ここでミドルリスク投資は終了です。
他にも様々なミドルリスク投資はあります。
それは別項目でお伝えします。

次は上級編!ハイリスク投資です。
ハイリスクはうまくハマればすさまじい破壊力を発揮します。
逆の場合は大損する可能性もあります。

ハイリスク投資の中でも比較的ミドルリスクな投資方法を紹介します。
リスクがかなりあります。
実践は基本しないでください(笑)

next→Vol.21 ハイリスク投資の心構え~運と度胸~

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