プレビルド海外不動産投資は失敗?メリットやデメリットは何?

エアーレジデンス

海外不動産投資に興味がある人は多いと思います。
興味はあるけど大丈夫なの?と不安な人も多いですよね?

管理人も勉強して実際に信頼できる業者に出会うまでは怪しんでいました(笑)
現在は3部屋のコンドミニアムを所有しています。
↑の写真はそのひとつです。
実際には売却したものも含めると今までに5部屋になります。

「うわ~管理人さんはお金持ちなんですね」
と言われそうですね(笑)
しかし実際には初期費用50万円もあれば1部屋買えちゃいます。
その手法をお教えします。
海外不動産投資手法はたくさんありますがここではプレビルドを紹介します。

海外不動産投資でよく聞くプレビルド物件とは?

海外不動産投資に興味をもって調べた人なら聞いたことある言葉です。
「プレビルド」読んだまんまです。
まだ建設していないという意味ですね。
海外の新築不動産では一般的な取引方法なんです。
日本だと新築不動産は、物件が完成した時点で決済しますよね?

プレビルドというのは、物件の計画時点で売買契約を交わします。
物件の建設進行に応じて、物件価格の一部を前払いしていく支払方法です。

例を見てみましょう。

物件価格が800万円とします。
物件価格の20%(160万円)の頭金を36回(3年)分割で払います。
約44000円/月です。

3年後に残りの640万円を現地の銀行でローンを組んで支払います。

このようなスケジュールになります。

海外不動産投資(プレビルド)の3つのメリット

・小額から投資できる

・タイミングを逃さない

・安い価格で購入できる

分割で購入できるので手元に大きな資金がなくてもできます。
手持ちが少ない人でも海外不動産を購入できちゃいます。

多額の現金を用意しなくてもいいので優良物件が出たらすぐ購入できます。
もちろん毎月の支払や最初にサポート会社に払う手数料は必要です。
50万円ほどは用意しておきましょう。

あくまでも経済成長している地域に限られます。
経済成長している地域では建物の建築途中で価格が上昇します。
毎年5%上がる地域なんてのも普通にあります。
プレビルド物件ですから完成前に物件価格が上がることが多いんです。

800万円の物件が3年後には?
800万×1.05×1.05×1.05=926.1万円となっています。
ここめちゃくちゃ重要です!

海外不動産投資(プレビルド)の3つのデメリット

・ディベロッパー(不動産会社)が物件建設途中に破綻

・不動産がイメージと違う

・現金支出が続く(数年)

プレビルド海外不動産投資の最大のリスクです。
ディベロッパーが破綻したら支払ったお金が返還されないケースがあります。
破綻後、譲渡されて他のディベロッパーに変わればまだいいのですが。
破綻で引き取り手がないと工事が中止になることもあります。

プレビルドですので購入前はイメージ図になります。
実際に完成したらイメージ図と違ったなんてこともあります。
お国柄にも影響されますね。
日本ほどしっかりした国は中々ないですからね。
日本人の感覚は通じません(笑)

最初の手出しが少ないといっても毎月支払いはあります。
賃貸がついていないので完成して賃貸がつくまでは収益はありません。
インカムゲイン狙いの場合は完成後の物件を購入すべきですね。
完成物件と比べると投資効率・資金効率が良いとは言えません。
3年間我慢できるのか?と自問自答しましょう。
その前に価格が上がって売ることもできます。
むしろ完成前の売り抜ける人が多いです!

海外不動産投資(プレビルド)で成功するための2つの条件

・信頼できるサポート会社を見つける

・大手ディベロッパー(不動産会社)の物件を買う

信頼できるサポート会社を見つけることができればもうひとつの条件も満たします。
現在海外不動産を扱っている業者は山ほどあります。
その中で良いサポート会社(業者)を見つけることが一番重要です。
そのための努力が大切ですね。
管理人は友人がすでに海外不動産投資をしていたので紹介してもらいました。
歴史ある日本の不動産を扱っている業者さんです。
現地(海外)にもオフィスがありサポート体制が充実しています。

デメリットにあげたディベロッパー破綻の回避方法ですね。
絶対に破綻しないディベロッパーの物件を買いましょう。
現地の情報はわかりにくいですが物件情報はネットで調べることができます。
日本語のサイトがない場合は翻訳して見れば大概はわかります。
Google翻訳であればページまるまる翻訳できます。

海外不動産投資(プレビルド)って実際に儲かるの?

儲かります。
もちろんその時の経済状況や物件にもよって変わってきます。

800万円の物件が毎年5%価格上昇したとします。
これを例に見て行きましょう。
あるサポート会社の手数料を参考にしています。

・サポート手数料:50万円
・売却時の手数料:利益の10%
・3年間の支払い:160万円

3年後には
800万×1.05×1.05×1.05=926.1万円
926.1万-800万=126.1万円

126.1万-50万-12.6万=63.5万円

3年間で160万+50万=210万円
210万円投資して3年間で63.5万円の利益がでます。
実質利回りが10%/年となります。

普通のマンション投資やアパート投資でこんなに高い利回りはありえません。
他の物件の利回りは
Vol.8 新築マンション投資は失敗?
Vol.13 現金買い中古ワンルーム投資
Vol.16 タワーマンション賃貸で稼ぐ
を参照ください。
太陽光でもないですね。
ちなみに管理人はもっと利回りが良かったです(笑)

買い方次第で海外不動産も有益な投資になります。
信頼できるサポート会社を見つければリスクヘッジもかなりできます。
原資を増やす有効なツールとして使いましょう。

次は5億円達成のためのメンターの話をします。
メンターがいるかいないかで達成スピードが変わってきます。

next→Vol.18 5億達成にはメンターが必要

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