Vol.16 タワーマンション賃貸で稼ぐ

タワーマンション

管理人のまわりでかなり流行っている手法です。
もちろん管理人も実践しています。

管理人の友人にタワーマンションの神。
通称タワマン王子がいます。
王子に教えてもらった手法です。
王子は常に2軒はタワーマンションを所有しています。
キャピタルゲインでも数千万円利益を出しています。

タワーマンション賃貸って?

タワーマンションを購入して賃貸に出す。
たったそれだけです。
新築、中古などは問いません。

インカムゲインがかなり狙えるのが特徴です。
さらにうまくいけばキャピタルゲインも狙えます。

管理人所有のマンションの話です。

新築の2LDKを約3,600万円で購入しました。
階数は30階代の後半となります。
管理費やローン返済を抜いて8万円/月のインカムゲインがあります。
年間だと96万円です。
空室リスクなど加味して80%の稼働率としても。
76.8万円あります。

こんなにも利益が生まれる不動産は普通はありません。
タワマンならではですね!

タワーマンション投資のメリット

・家賃設定を高くできる

・住人の質が保たれる

・売却がし易い→出口戦略が見える

高層階であればあるほど家賃設定を高くできます。
同じような条件でも家賃がまったく異なります。
↓を見てください。
場所も同じ大阪の梅田です。

梅田2
梅田マンション

面積は異なりますが残りは明らかに下のマンションのほうが良いです。
にもかかわらずタワーマンションの家賃は倍以上です。
築年数も「新築VS10年」でですよ!

もちろん↑のマンションは購入金額は違うでしょうが・・・。

梅田3

ではこのマンションはどうでしょうか?
実は↑にあげた新築マンションと発売当時の価格は変わりません。
でもどうですか?家賃は?
築年数9年経っていますが明らかに高いですよね?

タワーマンション投資のメリットに住民の質の良さがあります。
家賃の滞納や備品の破損など少ないです。
住宅の劣化が少ないということは修繕費が少なくて済みます。
売却時にも有利ですね。

キャピタルゲインを狙えるのも魅力です。
タワーマンションの数はまだまだそんなに多くはありません。
そのため売却益を狙える可能性が高いです。
価格が一気に落ちることが少ないです。
もちろん購入時に安く買わないといけませんがね!

優良タワーマンションの見つけ方

・立地条件

・今後の再開発

・ターゲット層

Vol.8 新築マンション投資は失敗?
Vol.13 現金買い中古ワンルーム投資
↑での内容と同じですね(笑)

立地はもちろん駅から近くがいいですね。
駅直結のタワーマンションも多くニーズはあります。
雨に濡れないとかプレミアですよね。
また競合が少ないことも重要です。
近くに新しいタワーマンションができる予定がある場所は避けるべきです。
不動産屋さんにしっかり確認しましょう。
東京ではタワーマンションはすでに飽和していますね。
よっぽど安く手に入れない限り利回りは悪いです。
その点管理人にオススメは大阪です。
特に30階以上の部屋の賃貸個数は非常に少ないです。
プレミアでますね!

安く購入できる条件として現在は発展していないが再開発予定の区域です。
今後再開発で公園ができたり病院ができたりと発展する区域です。
管理人もそこを狙って購入しました。
情報は不動産屋さんや市役所などに問い合わせればわかります。

ターゲット層を定めることも重要です。
タワーマンションのため賃貸する人が一般人(管理人みたいな)とは異なります。
よく聞く例としては
・別荘代わり
・書斎
・愛人用
などなどあります。
明らかに普通のマンションとは異なります。
高層階になれば特に顕著ですね。

タワーマンションだと住みたい人は借りずに購入しますね(笑)

管理人は友人にタワマン王子がいるので情報が常に入ってきました。
タワマン王子は常に不動産屋さんとコンタクトを取っています。
新築、中古と良い物件が出たらすぐに見に行っています。

王子曰く「良い物件は1週間以内に売れる」とのことです。

やはり常にすぐ行動してすぐの判断が必要ですね。

優良タワーマンションの条件はたった2つ

・表面利回り6%以上

・30階以上

駅近やダストボックスが各階にあることなどあります。
しかし特に大切なことは↑の2つです。

表面利回りが6%以上。
管理人所有のマンションを例にしましょう。

家賃21万円×12ヶ月=252万円
252万÷3,600万(購入価格)=7%

実質利回りは
76.8万÷3,600万=2.13%となります。

新築でこの値なら十分です。

可能なら30階以上にしましょう。
タワーマンションならでのプレミアとして夜景があります。
低層階なら普通のマンションでも変わらないという方もいます。
管理人は低層階のタワーマンションに住んだことあります。
景色が悪くても設備や環境がすばらしいので他のマンションはもう住めないと思ったほどです(笑)
しかし住んだことがない人にはわかりません。
リスクヘッジのためにも高層階にしましょう。

タワーマンション投資のデメリット

・資金が必要

・探す努力が必要

・出口をしっかり考える

現金買いの中古ワンルームマンション投資と同じですね。

タワーマンション投資の場合はローンで実行することがほとんどでしょう。
アパートローン、住宅ローンどちらでも手付金が100万円以上必要です。
中古の場合は1割ほど頭金が必要な場合もあります。
5,000万円なら500万円です。
現金がかなり必要になります。
ネットで稼いだり、節約して貯金しましょう。

美味しい物件は中々と出てきません。
とはいってもアパートや中古ワンルームマンションよりは圧倒的に収益物件は出てきますね。

スーモ
などで物件を見てみましょう。
良い物件が見つかったらすぐに行動ですよ!

タワーマンション投資について話をしました。
通常のマンションよりもかなり利回りや資産価値は高いです。
何部屋も所有しようとしたら年収を増やす必要はあります。
ネットで稼ぐか、中古ワンルームマンションなどで年収を増やしましょう!
そうすれば所有戸数を増やせます。

次は短期(数年)でキャッシュを増やすための方法です。
短期での海外不動産投資です。

next→Vol.17 プレビルド海外不動産投資

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