中古ワンルームマンション投資は失敗?投資のやり方や成功の秘訣は!

中古マンション

中古ワンルームマンション投資の話をします。
Vol.8 新築マンション投資は失敗?で新築の話はしました。
新築の場合は中々とインカムゲインがでてきません。
その分の手離れの良さがメリットでした。

現金で中古ワンルームマンションを購入して家賃収入を得る方法をお話します。

中古ワンルームマンションの魅力

・収益性

・信用毀損がない

中古ワンルームマンションの魅力はなんといってもその収益性になります。
表面利回り10%という物件もあります。

管理費などを抜いて5%としても現金で購入したら20年で元がとれます。
それ以降は利益しかありません。

400万円の表面利回り8%の物件を6軒持つとします。
空室リスクなど考慮して実質利回りが5%とします。

400万×5%=20万円
20万/年×6軒=120万円/年

10万円/月のキャッシュフロー

そして最大のメリットは自分の信用情報を傷つけないことです。
現金での購入ですから収入的にはプラスになります。

ということは銀行の信用が上がるんです。
年収500万の人が↑の例のような物件をもったら・・・。
500万+120万=620万円となります。
しかも物件はローンを組んでいないので担保にもなります。
もっと物件を増やしていけば年収1,000万円も夢ではありません。

年収1,000万円超えていれば一棟ものマンションを購入が現実味を帯びてきます。

中古ワンルームマンションの2つのデメリット

・物件が少ないため探す努力

・現金を用意

正直おいしい情報は努力をしないと入ってきません。
全国にライバルがたくさんいるからです。

最新情報をチェックし不動産業者とマメなコミュニケーションを取ることが必要です。

そのためにも不動産投資の最低限の知識は必要です。
管理人は本は20冊ほど読みました。
セミナーにもよく行きました。
不動産屋さんもたくさんまわりネットでも情報をいつもチェックしています。
とはいっても本で気をつけることは不動産屋さんが書いていない本を買うことです。
不動産屋さんだと自社で売るための内容になっています!

もちろん中古ワンルーム投資経験豊富な管理人に問い合わせして情報を得ることもOKです。
時間短縮になりますね(笑)

そして最大のデメリットは資金が必要ということです。

築20年以上のワンルームの相場は地域によって異なります。
・東京:600~1,000万円
・大阪:300万~800万円
・名古屋:300万~800万円
・福岡:200万~600万円

どちらにしても数百万の資金が必要です。
ローンでの購入でも良いですが5億円を目標にするのであれば現金が望ましいです。
お金がない方はホップ編にネットでの稼ぎ方を載せています。
参考にしてください。
ネットで稼ぐまとめを参照ください。

購入すべき中古ワンルームマンションの3つ条件

・立地

・利回り

・構造・工法

立地についてはVol.8 新築マンション投資は失敗?でも触れました。
駅から近くで人口変動が増加または少ない地域を選びます。
もちろん都心部にするのは常識です。

東京、横浜、名古屋、大阪、福岡がオススメです。

利回りは表面利回りで8%以上の物件を選びます。
探すのは大変ですが10%以上の物件もまだあります。

構造・工法は必ず鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)にします。
耐震性や遮音性、難燃性に優れています。
劣化が少ないのも特徴です。

優良中古ワンルームマンションを見つける方法

努力しかありません。
行動をしまくってボリューム勝負です。

ネットの情報であれば
Yahoo!不動産
→情報量、更新頻度ともに最高クラス

楽待
→投資用の収益物件特化型

スーモ
→情報の更新頻度が非常に高い

住まいサーフィン

→物件数が非常に豊富

↑のサイトは登録して日夜チェックが必要です。

不動産屋さんへはマメな訪問や連絡は必要です。
その際は人間関係構築を意識して訪問しましょう。
相手も人間です。
大きな態度で訪問するより謙虚にした方が相手は気分が良くなります。
コミュニケーションがうまく行けば良い物件を優先的に回してもらえます。
もちろん不動産屋さんの言いなりで購入はダメですよ(笑)

良い物件が見つかったら現地まで行くようにしましょう。
・実際にどんな建物なのか?
・周囲環境はどうなのか?
・どんな住人が住んでいるのか?
しっかりと見極めます。

条件に合えばすぐに購入申し込みをします。
良い物件は待ってくれません。
ここからはスピード勝負です。

購入後の手離れを良くするための管理会社選び

購入物件が遠隔地の場合は中々と様子を見に行くことができません。
そんなときは管理会社が非常に重要になります。
ここで言う管理会社は主に賃貸管理になります。
建物管理はマンションごとで決まっているためワンルームでは関係ありません。
※厳密に言えばマンション管理組合で決めるので多少は関係あります。マンション所有者全員で建物管理会社を決めるのです。

・管理レポートがある

・提案がある

業務管理のレポートはしっかりした管理会社であればあります。
管理会社は不動産購入業者からいくつか紹介されるでしょう。
そこで各社のサンプルをお願いすればよいでしょう。

提案とは空室時や清掃時などにより良い方法を提案してくれることです。
空室が続く場合に家賃値引きだけではなく広告方法やペット可にするなど値引き以外の方法を提案をしてくれるのは良い会社です。
清掃(原状回復)時に経費がかからない方法を提案してくれるのも良い会社です。

このあたりのことも不動産投資大百科に記載してあります。
515ページから記載されているので確認してください。

中古ワンルームマンションで属性を上げる

現金買いでの中古ワンルームマンション投資はイメージできましたか?
日々のインカムゲインはもちろんローンがない資産保有が重要です。
これによってあなたの年収は確実に上がります。
年収が上がるということは属性が上がります。
そしてローンがない物件です。
担保にすることもできます。

これによってより大きな信用を得ることができます。
大きな信用で大きな借金が銀行からできます。
この大きな借金が重要です。

ネット収入ではどうしても波があるため銀行の信用は得られにくいです。
しかし不動産であれば安定しているため信用が得やすいです。

目指せ1,000万円の年収です!

次は貯金を増やしていくためには必須の投資信託についてです。
まずはどんな仕組みなのか知りましょう。
海外積立保険との比較もしていきます。

next→Vol.14 投資信託の仕組みを理解する

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